导语：2018年已经过去一个月，但是这一个月里，有关地产、房产的危机新闻层出不穷：从政府不再垄断供地到放开限购，再到户籍放松，楼市每一次政策变化都牵动着千万人的心。

来源：凤凰财经 特约发布

房地产作为投资类资产，在过去二十年都是全中国最好的资产，已经成为许多家庭的标配，也有很多人还在继续配置的路上。

但是可能我要泼一盆冷水给大家，引用某首席的话就是——“闭着眼睛买房就能发财的时候已经过去了”。

买房暴富的时代已经过去

从数据上来看，过去几年商品房市场为什么那么火？2017年整个社会商品房销售面积是16-17亿平方米左右，这里面有多少来自于政府出钱买的棚户改造安置呢，2016年-2017年为什么房地产市场那么火爆？因为政府真金白银掏了3万亿出来。

简单来讲，在这个过程中，地方政府作为借款人，作为中介，然后国开行的钱直接买掉了开发商的房子。2016年-2017年这么是因为库存当时是高起的，但是现在情况是很多地方库存不足。今年棚户区改造还会继续，这里面政府会拿出多少钱作为安置费呢？

未来不是说房地产会跌，但是我认为房地产，已经不再是一个普世性的好的投资资产。

为什么呢？总量够了。

城镇每个人头上大概是42平方米的房子，这个水平超过了欧洲的水平；其次，在商品房市场之外，政府开始额外建了租房市场，那么整个房地产市场增量的买盘就变少了。

增量买盘变少，整个市场不会普跌（原因你懂的），但是会体现一种特点，就是非优质的房产未来它的流动性会下降。用股市里的类比来看，就是龙头一线的城市还会坚挺，三四线的泡沫很快就会被挤压掉了。

所以未来买房子最核心的不是买的房子的弹性，而是在买的房子流动性。

地产股不等于房地产，

转型将为地产股带来红利！

你可能会犹疑，过去的1月份，房地产板块是整个市场表现最好的板块啊。

首先我想说一点，房地产的股票跟房地产本身是不同的东西。对于政府来讲，如果接下来真的是要去推公租房的话，那么大的房地产企业可以转型成为很多年都没有听到过的一个词：房管局。大的开发商拿下一块地，只租不卖，做长期房东，换句话说，这就是公共事业。对于公共事业型公司，它的特点首先不是暴利。

所以房地产企业，它的EPS未来预期要放缓；其次公共事业型的企业，政府会让它维持正常的状态。所以大型房企股票的上涨，更多是这种转型所带来的估值和盈利切换的变化。

因此2018年会有越来越多人发现，房地产作为投资品的属性下降了，股票的相对价值却上升了。

房地产的“暴利”时代已经过去，国人最熟悉的房地产投资方向已经发生了根本性的变化，这种情况下，选择正确的投资渠道和方式显得更为重要。